확정일자 온라인 신청은 주택 임대차계약서를 스캔하거나 전자파일로 준비한 뒤 대법원 인터넷등기소에서 신청할 수 있습니다. 인터넷등기소 확정일자 부여 신청 수수료는 1건당 500원이며, 신청서를 작성하고 계약서를 첨부한 뒤 인증서를 이용해 전자서명해야 합니다.
다만 확정일자만 받았다고 보증금 우선변제 요건이 모두 갖춰지는 것은 아닙니다. 임차주택을 인도받아 실제로 점유하고 전입신고까지 마쳐야 하므로, 확정일자 신청과 전입신고를 각각 완료했는지 확인해야 합니다.
확정일자가 필요한 이유
확정일자는 주택 임대차계약서가 특정한 날짜에 존재했다는 사실을 공적으로 확인하는 제도입니다. 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 갖추면 경매나 공매가 진행될 때 후순위 권리자나 일반채권자보다 보증금을 우선해 변제받을 수 있는 요건을 갖추게 됩니다.
계약서에 확정일자를 먼저 받아두는 것은 가능하지만, 확정일자만으로 우선변제권이 완성되는 것은 아닙니다. 실제 입주와 전입신고도 필요하므로 잔금을 지급하고 입주하는 날 전입신고를 함께 처리하는 것이 중요합니다.
확정일자를 온라인으로 받는 두 가지 방법
주택 확정일자를 온라인으로 받는 방법은 인터넷등기소에서 확정일자를 별도로 신청하는 방법과 주택 임대차계약 신고를 하면서 자동으로 부여받는 방법으로 나눌 수 있습니다.
| 구분 | 인터넷등기소 | 주택 임대차계약 신고 |
|---|---|---|
| 이용 목적 | 확정일자 부여를 별도로 신청 | 임대차 신고와 확정일자 부여를 함께 처리 |
| 대상 | 주택 임대차계약서에 확정일자가 필요한 경우 | 신고 대상 지역·금액에 해당하는 임대차계약 |
| 계약서 첨부 | 스캔 또는 첨부 필요 | 계약서를 첨부하면 한쪽 당사자의 신고로 공동신고 간주 |
| 확정일자 | 심사 후 확정일자 부여 | 계약서를 첨부한 신고가 처리되면 자동 부여 |
| 확인사항 | 수수료 결제와 처리상태 확인 | 신고필증의 확정일자 번호 확인 |
임대차 신고를 통해 확정일자가 이미 부여됐다면 인터넷등기소에 같은 계약서를 다시 신청할 필요는 없습니다. 먼저 임대차 신고필증이나 신고이력을 확인한 뒤 확정일자 번호가 있는지 확인하는 것이 좋습니다.
온라인 신청 전 준비할 것
온라인 확정일자 신청은 서명이 끝난 최종 계약서를 기준으로 진행해야 합니다. 임대인과 임차인의 서명 또는 날인이 누락됐거나 주소·보증금·계약기간을 알아보기 어려우면 신청이 반려될 수 있습니다.
- 임대인과 임차인의 서명 또는 날인이 완료된 주택 임대차계약서
- 계약서 전체 페이지를 확인할 수 있는 스캔본 또는 첨부파일
- 인터넷등기소 로그인과 전자서명에 사용할 인증서
- 임대인·임차인의 이름과 주민등록번호 등 계약 당사자 정보
- 주택의 도로명주소 또는 지번주소와 동·층·호 정보
- 보증금, 월세, 계약일, 임대차 시작일과 종료일
- 500원 수수료를 결제할 수단
인터넷등기소 확정일자 온라인 신청 절차
인터넷등기소의 확정일자 부여 신청 서비스는 365일 24시간 이용을 원칙으로 합니다. 다만 정기점검이나 시스템 작업 중에는 이용이 제한될 수 있으며, 신청서 제출과 실제 담당기관의 심사 완료는 같은 의미가 아니므로 처리상태를 반드시 확인해야 합니다.
확정일자 처리결과 확인 방법
신청서를 제출한 뒤에는 인터넷등기소 확정일자 메뉴의 신청처리내역에서 접수와 처리상태를 확인합니다. 확정일자 부여가 완료되거나 신청이 반려되면 등록한 휴대전화 또는 이메일로 안내받을 수 있습니다.
| 상태 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 작성 중 | 신청서가 최종 제출되지 않은 상태인지 확인 |
| 접수·처리 중 | 담당기관에서 계약내용과 첨부파일을 확인하는 단계 |
| 부여 완료 | 확정일자 번호와 부여일을 확인하고 결과 보관 |
| 반려 | 반려 사유를 확인해 주소·계약정보·첨부파일을 보완 |
확정일자가 부여된 계약증서를 별도로 발급해야 하는 경우 인터넷등기소의 계약증서 발급 서비스를 이용할 수 있으며 발급 수수료는 1통당 500원입니다. 최초 계약서 원본과 온라인 처리결과, 결제내역은 함께 보관하는 것이 좋습니다.
전월세 신고로 확정일자를 자동 부여받는 방법
주택 임대차계약 신고 대상이라면 부동산거래관리시스템에서 임대차 신고를 하면서 확정일자를 함께 받을 수 있습니다. 임대차계약서를 첨부하면 임대인이나 임차인 한 명이 전자서명해 신고할 수 있고, 신고가 처리되면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.
신고 대상은 원칙적으로 신고 대상 지역에 소재한 주택 중 보증금이 6,000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 계약입니다. 신규계약과 금액이 바뀐 갱신계약은 신고 대상이 될 수 있으며, 계약금액 변동이 없는 갱신계약은 신고 대상에서 제외됩니다.
갱신계약과 보증금 증액 시 확정일자
계약기간만 연장하고 보증금이나 월세가 바뀌지 않았다면 기존 계약서와 확정일자 자료를 계속 보관해야 합니다. 새 갱신계약서를 작성했다면 기존 계약의 연장이라는 점과 변경된 계약기간을 분명히 표시하는 것이 좋습니다.
보증금이 증액된 경우에는 증액분이 기존 확정일자의 순위로 자동 보호되는 것이 아닙니다. 증액내용이 기재된 갱신계약서에 새로운 확정일자를 받아야 하며, 최초 계약서와 갱신계약서를 모두 보관해야 합니다.
확정일자 온라인 신청 시 자주 하는 실수
- 계약서의 일부 페이지만 첨부하고 특약이나 서명 페이지를 누락하는 경우
- 계약서 주소와 신청서의 동·층·호를 다르게 입력하는 경우
- 보증금과 월세를 서로 바꾸어 입력하거나 숫자를 잘못 기재하는 경우
- 수수료를 결제한 뒤 전자서명과 최종 제출을 완료하지 않는 경우
- 임대차 신고로 이미 확정일자를 받았는데 다시 중복 신청하는 경우
- 확정일자만 받고 전입신고를 하지 않아 대항요건을 갖추지 못하는 경우
- 보증금 증액계약을 체결하고 새 확정일자를 받지 않는 경우
확정일자 온라인 신청 FAQ
확정일자는 이사하기 전에도 받을 수 있나요?
서명·날인이 완료된 주택 임대차계약서가 있다면 입주 전에도 신청할 수 있습니다. 다만 보증금 우선변제 요건을 갖추려면 확정일자 외에도 주택의 인도와 전입신고가 필요합니다.
인터넷등기소 확정일자 신청 수수료는 얼마인가요?
확정일자 부여 신청 수수료는 1건당 500원입니다. 확정일자가 부여된 계약증서를 별도로 발급하는 경우에도 1통당 500원의 발급 수수료가 안내됩니다.
전월세 신고를 했다면 확정일자를 또 받아야 하나요?
임대차계약서를 첨부한 신고가 정상 처리되어 확정일자가 자동 부여됐다면 다시 신청할 필요는 없습니다. 신고필증이나 신고이력에서 확정일자 번호를 먼저 확인해야 합니다.
확정일자와 전입신고는 같은 절차인가요?
서로 다른 절차입니다. 확정일자는 임대차계약서에 날짜를 부여받는 절차이고, 전입신고는 주민등록 주소를 새 거주지로 옮기는 절차입니다. 보증금 보호를 위해 두 절차를 각각 확인해야 합니다.
보증금이 오른 갱신계약도 새로 신청해야 하나요?
증액분에 대한 우선변제권은 자동으로 생기지 않으므로 증액내용을 기재한 갱신계약서에 별도의 확정일자를 받아야 합니다. 기존 계약서와 기존 확정일자 자료도 함께 보관해야 합니다.
온라인 신청이 반려되면 수수료를 다시 내야 하나요?
반려 사유와 재신청 방식에 따라 처리방법이 달라질 수 있습니다. 인터넷등기소 신청처리내역에서 반려 사유와 결제 상태를 확인하고, 불분명한 경우 사용자지원센터에 문의해야 합니다.
상가 임대차계약도 인터넷등기소에서 신청하나요?
이 글의 인터넷등기소 절차는 주택 임대차계약을 기준으로 합니다. 상가건물 임대차의 확정일자는 사업장 소재지 관할 세무서의 별도 절차를 확인해야 합니다.
확정일자 온라인 신청 후에는 결제 여부만 보지 말고 부여 완료 상태와 확정일자 번호까지 확인해야 합니다. 확정일자와 함께 실제 입주 및 전입신고를 완료하고, 보증금이 증액됐다면 갱신계약서에도 새로운 확정일자를 받아야 보증금 보호에 필요한 요건을 제대로 관리할 수 있습니다.
