전월세 계약 갱신은 기존 계약의 날짜만 연장하는 절차가 아닙니다. 계약갱신요구권을 행사하는지, 임대인과 새 조건으로 합의하는지, 아무런 통지 없이 묵시적으로 갱신되는지에 따라 임대료와 중도해지, 계약서 작성 방식이 달라집니다.
특히 전세보증금이나 월세가 바뀐다면 계약서만 다시 쓰고 끝내서는 안 됩니다. 등기부등본의 소유자와 근저당권을 재확인하고, 증액된 보증금에 대한 확정일자와 전월세 신고, 전세대출 및 반환보증 갱신 가능 여부까지 함께 점검해야 합니다.
어떤 방식으로 갱신하는지 먼저 구분하기
같은 집에 계속 거주하더라도 갱신 방식은 크게 계약갱신요구권 행사, 당사자 간 합의 재계약, 묵시적 갱신으로 나뉩니다. 나중에 임대료 인상이나 중도해지 문제로 다투지 않으려면 계약서나 문자에 어떤 방식의 갱신인지 남겨두는 것이 좋습니다.
| 구분 | 핵심 특징 | 확인할 내용 |
|---|---|---|
| 계약갱신요구권 행사 | 임차인이 법정기간 안에 갱신을 요구 | 1회 행사 여부, 2년 갱신, 임대료 5% 범위 |
| 합의 재계약 | 임대인과 임차인이 기간·금액을 새로 합의 | 갱신요구권 행사 여부, 변경 조건과 특약 |
| 묵시적 갱신 | 정해진 기간 안에 갱신거절이나 조건변경 통지가 없음 | 종전 조건 유지, 임차인 해지통지 효력 시점 |
묵시적으로 갱신되면 종전 계약과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 2년입니다. 다만 임차인은 갱신 후 언제든지 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.
계약갱신요구권 행사기간과 거절 사유
임차인은 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 계약갱신요구권은 1회 행사할 수 있고, 이 권리로 갱신되는 계약기간은 2년으로 봅니다.
갱신 요구는 구두, 문자메시지, 이메일 등으로 할 수 있지만, 실제 분쟁에서는 임대인에게 요구가 도달했는지가 중요합니다. 임대주택 주소, 기존 계약기간, 갱신을 요구한다는 의사와 발송 날짜를 명확히 남겨두고 상대방의 답변도 보관하는 것이 좋습니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 대표 사례
- 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 월세를 연체한 사실이 있는 경우
- 임대인 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 전대한 경우
- 임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
- 철거·재건축을 위해 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임대인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 임차인의 중대한 의무 위반으로 임대차를 계속하기 어려운 경우
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 다시 임대한 경우에는 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다. 실거주 거절을 통보받았다면 문자와 내용증명 등 관련 자료를 보관해야 합니다.
갱신 전 등기부와 임대인을 다시 확인하기
처음 계약할 때 등기부등본을 확인했더라도 갱신 시점에는 다시 열람해야 합니다. 계약기간 동안 집주인이 바뀌었거나 근저당권, 압류, 가압류, 임차권등기 등 새로운 권리관계가 생겼을 수 있기 때문입니다.
| 확인 항목 | 체크할 내용 |
|---|---|
| 갑구 소유자 | 계약서에 서명하는 임대인과 현재 소유자가 일치하는지 확인 |
| 압류·가압류 | 소유권 관련 제한이나 강제집행 위험이 추가됐는지 확인 |
| 을구 근저당권 | 기존 대출의 유지·증액·추가 설정 여부와 채권최고액 확인 |
| 임차권등기 | 과거 보증금 반환 분쟁을 짐작할 수 있는 등기 존재 여부 확인 |
| 대리계약 | 위임장, 인감증명서 등 권한과 보증금 수령 계좌 확인 |
임대인이 바뀌었다면 새 임대인의 신분과 소유권을 확인하고 보증금 반환 책임, 월세 입금 계좌, 연락처를 계약서에 정확히 기재해야 합니다. 소유자가 아닌 가족이나 관리인이 계약을 진행한다면 대리권을 확인하지 않은 채 송금해서는 안 됩니다.
보증금·월세 변경 금액 확인하기
계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우 차임과 보증금은 기존 금액의 5% 범위에서 증감할 수 있습니다. 또한 임대차계약을 체결하거나 보증금·차임을 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다.
임대인과 별도의 조건으로 합의 재계약을 하는 경우에는 법정 갱신요구권 행사인지 단순 합의인지부터 분명히 해야 합니다. 계약서에는 기존 보증금, 증액분, 최종 보증금, 월세, 지급일과 지급 계좌를 각각 구분해 적는 것이 좋습니다.
갱신계약서에 적어야 할 내용
금액이나 계약조건이 바뀌면 기존 계약서에 내용을 추가하고 당사자가 확인하거나 새로운 갱신계약서를 작성할 수 있습니다. 새 계약서를 작성할 때는 기존 임대차를 대체하는 완전히 새로운 계약인지, 기존 계약을 연장하는 갱신계약인지 혼동되지 않도록 표시해야 합니다.
- 기존 계약의 계약일과 임대차기간
- 갱신 후 계약 시작일과 종료일
- 기존 보증금·월세와 변경된 최종 금액
- 보증금 증액분의 지급일과 지급방법
- 계약갱신요구권 행사 여부
- 관리비 금액과 관리비에 포함되는 항목
- 누수·보일러·옵션 가전 등 수리 책임
- 추가 근저당 설정 제한이나 기존 근저당 말소 약정
- 전세대출·반환보증 가입에 임대인이 협조할 사항
전월세 신고와 확정일자 확인하기
주택 임대차 신고 대상 지역에서 보증금이 6,000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 계약은 계약체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 신규계약뿐 아니라 보증금이나 월세가 변동된 갱신계약도 신고 대상입니다.
계약금액 변동이 없는 갱신계약은 신고 대상에서 제외됩니다. 신고 대상 여부는 금액뿐 아니라 주택 소재지역에 따라서도 달라지므로 부동산거래관리시스템에서 해당 주소를 기준으로 확인해야 합니다.
임대인과 임차인이 공동으로 신고하는 것이 원칙이지만 계약서를 첨부하면 한쪽이 단독 신고할 수 있습니다. 계약서를 첨부해 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되므로 신고필증의 확정일자 표시를 확인하고 보관해야 합니다.
| 갱신 상황 | 신고·확정일자 점검 |
|---|---|
| 금액 변동 없음 | 갱신계약 신고 제외 여부 확인, 기존 계약서와 확정일자 보관 |
| 보증금 증액 | 신고 대상 여부 확인 및 증액된 보증금에 대해 확정일자 확보 |
| 월세 변경 | 변경된 보증금·월세를 기준으로 신고 대상 여부 확인 |
| 묵시적 갱신 | 조건 변동이 없다면 별도 신고·새 계약서 필요 여부 구분 |
전세대출과 반환보증 갱신하기
전세대출을 이용하고 있다면 집주인과 계약서를 작성하기 전에 금융기관에 연장 가능 여부와 제출서류를 확인해야 합니다. 대출상품에 따라 소득, 보증금, 주택가격, 소유자 변경, 임대차기간과 보증기관 심사를 다시 받을 수 있습니다.
기존에 전세보증금반환보증에 가입했더라도 임대차계약만 갱신하면 보증이 자동으로 계속된다고 단정해서는 안 됩니다. 보증기간, 보증금 증액, 임대인 변경과 등기부상 권리변동을 보증기관에 알리고 변경 또는 갱신 절차를 확인해야 합니다.
HUG 전세보증금반환보증의 갱신계약 신청기한은 갱신 전 계약의 만료일 이전 1개월부터 갱신된 계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다. 다만 보증 대상, 보증한도와 심사 결과는 주택유형과 권리관계에 따라 달라질 수 있으므로 계약 직후가 아니라 갱신 협의 단계에서 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
전월세 계약 갱신 진행 순서
갱신할 때 자주 하는 실수
- 집주인과 전화로만 합의하고 계약기간과 금액을 기록하지 않는 경우
- 계약갱신요구권을 행사한 것인지 합의 재계약인지 계약서에 표시하지 않는 경우
- 최초 계약 당시 등기부만 믿고 갱신 시점의 근저당권을 확인하지 않는 경우
- 증액된 보증금을 지급하면서 이체내역과 영수증을 남기지 않는 경우
- 새 계약서만 보관하고 확정일자가 있는 최초 계약서를 버리는 경우
- 전세대출과 반환보증이 자동으로 연장될 것이라고 생각하는 경우
- 신고 대상 갱신계약을 체결하고도 30일을 넘기는 경우
전월세 계약 갱신 FAQ
계약갱신요구권은 언제까지 행사해야 하나요?
계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 나중에 도달 여부로 다투지 않도록 문자, 이메일이나 내용증명 등 날짜를 확인할 수 있는 방법으로 통지하는 것이 좋습니다.
묵시적 갱신이 되면 새 계약서를 써야 하나요?
종전 조건 그대로 묵시적으로 갱신됐다면 반드시 새 계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다. 기존 계약서와 확정일자 자료를 계속 보관해야 하며, 금액이나 특약이 바뀌면 변경 내용을 서면으로 작성하는 것이 안전합니다.
보증금이 오르면 확정일자를 다시 받아야 하나요?
증액된 보증금에 대한 우선변제권을 확보하려면 변경 또는 갱신계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 최초 계약서와 갱신계약서는 함께 보관해야 합니다.
금액이 그대로인 갱신계약도 전월세 신고를 해야 하나요?
계약금액의 변동이 없는 갱신계약은 주택 임대차계약 신고 대상에서 제외됩니다. 다만 계약 주소와 계약내용에 따라 판단이 필요한 경우 부동산거래관리시스템이나 관할 주민센터에서 확인하는 것이 좋습니다.
집주인이 바뀌었는데 기존 계약서만 연장해도 되나요?
먼저 최신 등기부등본에서 현재 소유자를 확인해야 합니다. 새 임대인의 인적사항, 연락처, 보증금 반환 책임과 월세 입금계좌를 확인하고 변경된 당사자 관계를 계약서에 남기는 것이 안전합니다.
묵시적 갱신 후 임차인이 나가려면 언제 통보해야 하나요?
임차인은 묵시적 갱신 후 언제든지 해지를 통지할 수 있지만, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다. 보증금 반환일과 이사일을 정할 때 이 기간을 반영해야 합니다.
전세보증금반환보증은 계약과 함께 자동 갱신되나요?
자동 갱신된다고 단정할 수 없습니다. 보증서의 만료일과 보증기관의 갱신 신청기한을 확인하고, 보증금 증액이나 임대인 변경, 근저당권 변동을 반영해 별도의 변경·갱신 절차를 진행해야 합니다.
전월세 계약 갱신 전에는 만료일과 갱신 방식을 먼저 정하고, 최신 등기부와 보증금 반환 위험을 다시 확인해야 합니다. 금액이 바뀌는 계약은 갱신계약서, 확정일자, 임대차 신고, 전세대출과 반환보증 변경 절차까지 완료해야 안전한 갱신이 됩니다.
